Von Fabian Schultze • Lesezeit: ca. 7 Minuten

Eine Immobilie zu erben, klingt zunächst nach einem großen Vermögensgewinn. In der Praxis stehen Erben jedoch oft vor einer schwierigen Entscheidung: Was ist das Haus oder die Wohnung tatsächlich wert? Soll die Immobilie verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden? Was passiert, wenn mehrere Geschwister gemeinsam erben? Und welche steuerlichen oder rechtlichen Fragen müssen vor einer Entscheidung geklärt werden?

Gerade in Berlin und Brandenburg können geerbte Immobilien erhebliche Vermögenswerte darstellen. Gleichzeitig unterscheiden sich die Immobilienmärkte innerhalb der Region deutlich. Ein Einfamilienhaus in Falkensee ist nicht automatisch mit einem vergleichbaren Haus in Nauen, Potsdam oder im weiteren Brandenburger Umland gleichzusetzen.

Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte deshalb nicht vorschnell entscheiden. Der erste Schritt sollte eine sachliche Bestandsaufnahme sein: Was gehört zum Nachlass, welchen Marktwert hat die Immobilie und welche Lösung passt zur persönlichen Situation der Erben?

Geerbte Immobilie: Warum die Entscheidung oft schwieriger ist als gedacht

Ein geerbtes Haus lässt sich nicht mit einem Bankguthaben vergleichen.

Eine Immobilie kann beispielsweise einen hohen Marktwert besitzen, gleichzeitig aber einen erheblichen Sanierungsbedarf haben. Vielleicht ist die Heizung älter, das Dach muss mittelfristig erneuert werden oder die Immobilie ist noch vermietet. Hinzu kommen möglicherweise mehrere Erben mit unterschiedlichen Vorstellungen.

Der eine möchte selbst einziehen.

Die andere Schwester möchte möglichst schnell ihren Anteil erhalten.

Ein weiterer Miterbe möchte die Immobilie eigentlich langfristig behalten.

Damit wird aus einer vermeintlich einfachen Erbschaft schnell eine komplexe Immobilienentscheidung.

Auch die Statistik zeigt, welche wirtschaftliche Bedeutung Immobilien innerhalb von Erbschaften haben. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2024 im Rahmen von Erbschaften und Vermächtnissen 27,4 Milliarden Euro Grundvermögen steuerlich berücksichtigt. Dazu zählen bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Statistik erfasst allerdings nicht sämtliche Erbschaften, da viele Erwerbe innerhalb der persönlichen Freibeträge liegen und deshalb keine Erbschaftsteuer festgesetzt wird.

→ Destatis - Erbschaft- und Schenkungsteuer 2024

Der erste Schritt: Den tatsächlichen Immobilienwert ermitteln

Wer ein Haus geerbt hat, sollte möglichst früh klären, welchen Wert die Immobilie aktuell am Markt besitzt.

Dabei ist es wenig sinnvoll, sich ausschließlich an alten Kaufpreisen, früheren Bewertungen oder Immobilienangeboten aus dem Internet zu orientieren.

Der aktuelle Marktwert hängt unter anderem ab von:

  • Lage und Mikrolage
  • Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Baujahr und Bauweise
  • Zustand und Ausstattung
  • energetischem Zustand
  • Heizung, Dach, Fenstern und Haustechnik
  • bereits durchgeführten Modernisierungen
  • bestehendem Sanierungsbedarf
  • Baurecht und möglichem Ausbaupotenzial
  • bestehender Vermietung
  • aktuellen Vergleichsobjekten
  • der Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien in der jeweiligen Region

Gerade bei Immobilien in Berlin und Brandenburg ist die regionale Betrachtung entscheidend.

Ein Haus in Falkensee kann aufgrund seiner Lage, Grundstücksgröße und Nachfrage einen völlig anderen Marktwert haben als ein vergleichbares Gebäude in einer weiter entfernten Gemeinde. Selbst innerhalb eines Ortes können sich die Preise je nach Wohnlage, Grundstück und Zustand erheblich unterscheiden.

→ Seite „Immobilienbewertung“ von Böttger & Scheffler Immobilien

Marktwert und steuerlicher Wert sind nicht dasselbe

Ein weiterer wichtiger Punkt wird bei geerbten Immobilien häufig übersehen: Der Wert, der für steuerliche Zwecke festgestellt wird, ist nicht automatisch identisch mit dem Preis, den ein Käufer auf dem freien Markt für die Immobilie bezahlen würde.

Die steuerliche Bewertung folgt gesetzlichen Bewertungsregeln. Der Marktwert einer Immobilie wird dagegen unter anderem durch Lage, Zustand, Angebot, Nachfrage und die konkrete Käufersituation bestimmt.

Deshalb sollten Erben steuerliche Fragen und die Frage nach dem erzielbaren Verkaufspreis getrennt betrachten.

Eine Immobilienbewertung kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Verkauf, Vermietung oder eine mögliche Übernahme durch einen Miterben sein. Sie ersetzt jedoch keine steuerliche Bewertung oder steuerliche Beratung.

Der Immobilienmarkt in Brandenburg hat wieder deutlich mehr Bewegung

Für Erben im Berliner Umland ist die aktuelle Marktentwicklung ebenfalls relevant.

Der Grundstücksmarkt in Brandenburg hat sich 2025 weiter erholt. Nach Angaben des Brandenburgischen Ministeriums des Innern und für Kommunales wurden 27.050 Kaufverträge registriert – rund sieben Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um 13 Prozent auf 7,2 Milliarden Euro.

Gleichzeitig zeigt der Grundstücksmarktbericht, dass sich die Entwicklung regional unterscheidet. Während die Preise im hochpreisigen Berliner Umland weitgehend stabil blieben, legten die Preise in weiter von Berlin entfernten Orten teilweise zu. Auch die Nachfrage nach Immobilien in der zweiten und dritten Reihe des Berliner Umlands hat wieder an Bedeutung gewonnen.

→Brandenburgisches Ministerium des Innern und für Kommunales – Grundstücksmarkt 2025

Das ist für Erben wichtig, weil eine geerbte Immobilie nicht anhand einer pauschalen Aussage wie „Der Immobilienmarkt steigt wieder“ bewertet werden sollte.

Entscheidend ist immer die konkrete Immobilie am konkreten Standort.

Was passiert, wenn mehrere Geschwister gemeinsam erben?

Besonders anspruchsvoll wird eine Erbschaft, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer des Nachlasses werden.

Ein typisches Beispiel:

Zwei Geschwister erben gemeinsam das Elternhaus. Der Bruder möchte selbst einziehen. Die Schwester lebt inzwischen in einer anderen Stadt und möchte ihren Anteil ausgezahlt bekommen.

Jetzt muss zunächst geklärt werden, welchen Wert das Haus tatsächlich hat.

Denn ohne eine nachvollziehbare Bewertung ist eine faire Aufteilung kaum möglich.

Bei einer Erbengemeinschaft können die Erben über einen einzelnen Nachlassgegenstand grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Das ergibt sich aus § 2040 BGB.

→Gesetze im Internet - § 2040 BGB

Für einen geplanten Verkauf bedeutet das in der Praxis: Die Erbengemeinschaft muss sich über das Vorgehen einigen und die notwendigen rechtlichen Schritte gemeinsam umsetzen.

Gerade deshalb kann es sinnvoll sein, die Immobilie zunächst unabhängig vom persönlichen Interesse einzelner Erben bewerten zu lassen.

Eine objektive Zahl kann helfen, eine emotionale Diskussion zu versachlichen.

Drei Möglichkeiten für eine geerbte Immobilie

Grundsätzlich gibt es drei häufige Wege, mit einer geerbten Immobilie umzugehen.

1. Ein Erbe übernimmt die Immobilie

Ein Geschwisterteil möchte das Elternhaus behalten und selbst darin wohnen.

Dann kann eine Übernahme innerhalb der Erbengemeinschaft geprüft werden. Grundlage sollte zunächst eine realistische Bewertung der Immobilie sein.

Nehmen wir vereinfacht an, das Haus ist 600.000 Euro wert und zwei Geschwister erben zu gleichen Teilen.

Dann entspricht der rechnerische Anteil zunächst 300.000 Euro je Erbe.

Wenn einer das Haus übernimmt, muss geklärt werden, wie der andere Erbe entsprechend seiner Beteiligung ausgezahlt wird und ob eventuell noch Darlehen, Belastungen oder andere Nachlasspositionen berücksichtigt werden müssen.

Die konkrete rechtliche und steuerliche Gestaltung sollte dabei mit einem Notar und gegebenenfalls einem Steuerberater abgestimmt werden.

2. Die Immobilie wird vermietet

Eine zweite Möglichkeit besteht darin, die Immobilie langfristig zu behalten und zu vermieten.

Das kann sinnvoll sein, ist aber keineswegs automatisch die wirtschaftlich beste Entscheidung.

Vorher sollten unter anderem folgende Fragen beantwortet werden:

  • Welche Miete ist realistisch erzielbar?
  • Welche Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sind zu erwarten?
  • Wie hoch sind laufende Kosten?
  • Gibt es Finanzierungen oder Belastungen?
  • Wie hoch ist die tatsächliche Rendite?
  • Wer übernimmt künftig die Verwaltung?
  • Wie lange möchten die Erben die Immobilie halten?
  • Wie sind die persönlichen Vermögensziele der Erben?

Eine Immobilie nur deshalb zu behalten, weil Immobilien langfristig angeblich immer steigen, ist keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

3. Die Immobilie wird verkauft

Ein Verkauf kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn mehrere Erben unterschiedliche Lebenssituationen haben.

Aus einer Immobilie wird dann ein Geldbetrag, der entsprechend der Erbquoten und der getroffenen Vereinbarungen aufgeteilt werden kann.

Auch hier kommt es auf einen marktgerechten Verkaufspreis an.

Ein zu hoher Angebotspreis kann dazu führen, dass Interessenten ausbleiben und die Immobilie über einen längeren Zeitraum am Markt bleibt.

Ein zu niedriger Preis kann dagegen unnötige finanzielle Verluste verursachen.

→ Seite „Haus verkaufen & kaufen“ von Böttger & Scheffler Immobilien

Der emotionale Wert des Elternhauses

Bei geerbten Immobilien spielt ein Faktor eine besondere Rolle: die emotionale Bindung.

Das Elternhaus ist für die Familie häufig weit mehr als eine Immobilie. Dort liegen Erinnerungen, persönliche Geschichten und Jahrzehnte des Familienlebens.

Der Immobilienmarkt bewertet diese Dinge allerdings nicht.

Ein Käufer bezahlt nicht für die Erinnerungen der Familie, sondern für Lage, Grundstück, Gebäude, Ausstattung, Zustand und die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Deshalb kann es bei einem Verkauf zu einer erheblichen Differenz zwischen persönlicher Vorstellung und realistischem Marktwert kommen.

Eine sachliche Bewertung hilft, diese beiden Perspektiven voneinander zu trennen.

Die entscheidende Frage lautet nicht:

„Was ist das Haus für unsere Familie wert?“

Sondern:

„Welchen Preis kann diese Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich erzielen?“

Erbschaftsteuer: Was Erben grundsätzlich wissen sollten

Bei einer geerbten Immobilie sollte außerdem geprüft werden, ob Erbschaftsteuer anfällt.

Hier spielen unter anderem der Wert des Erwerbs, das Verwandtschaftsverhältnis, persönliche Freibeträge und mögliche Steuerbefreiungen eine Rolle.

Besondere Bedeutung kann die sogenannte Familienheim-Befreiung haben.

Für Ehegatten und Lebenspartner kann der Erwerb eines vom Erblasser selbst genutzten Familienheims unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei sein. Auch für Kinder kann eine Steuerbefreiung greifen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei Kindern ist unter anderem eine Wohnflächenbegrenzung von 200 Quadratmetern vorgesehen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen sind in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG geregelt.

→Gesetze im Internet - § 13 ErbStG

Wichtig ist dabei insbesondere: Eine Steuerbefreiung ist an konkrete Voraussetzungen geknüpft. Bei der Familienheim-Befreiung kann beispielsweise die unverzügliche Selbstnutzung eine Rolle spielen. Wird die Immobilie später innerhalb bestimmter Fristen nicht mehr selbst zu Wohnzwecken genutzt, kann die Steuerbefreiung unter den gesetzlichen Voraussetzungen rückwirkend entfallen.

Deshalb sollte eine Entscheidung über Eigennutzung, Verkauf oder Übertragung nicht allein aus immobilienwirtschaftlicher Sicht getroffen werden.

Bei steuerlichen Fragen sollte immer ein Steuerberater oder eine andere entsprechend qualifizierte Fachperson hinzugezogen werden.

Aktuelle Rechtsprechung 2026: Der Bundesfinanzhof zum Familienheim

Das Thema ist auch 2026 aktuell.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juni 2026, Az. II R 27/23, eine Frage zur Steuerbefreiung des Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG entschieden.

Dabei ging es unter anderem darum, welches Grundstück für die steuerliche Familienheim-Befreiung maßgeblich ist. Der BFH stellte klar, dass auf die wirtschaftliche Einheit nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes abzustellen ist.

Im konkreten Fall konnte deshalb auch ein mitgenutztes Garten- und Wegegrundstück unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuerbefreiung erfasst werden.

→Bundesfinanzhof - Urteil vom 17. Juni 2026, II R 27/23

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig die genaue Prüfung des jeweiligen Einzelfalls sein kann.

Sie bedeutet allerdings nicht, dass eine geerbte Immobilie generell steuerfrei übernommen werden kann. Entscheidend sind immer die gesetzlichen Voraussetzungen und die konkrete Situation des Erben.

Was passiert bei einem späteren Verkauf der geerbten Immobilie?

Auch beim späteren Verkauf kann die steuerliche Behandlung eine Rolle spielen.

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet:

„Wenn ich eine Immobilie erbe, beginnt für mich automatisch eine neue Zehnjahresfrist.“

So pauschal ist das nicht.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb – beispielsweise durch eine Erbschaft – wird für die sogenannte Spekulationsfrist nach § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet.

→Gesetze im Internet - § 23 EStG

Ob bei einem Verkauf Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn entstehen kann, hängt deshalb unter anderem davon ab, wann die Immobilie ursprünglich angeschafft wurde und wie sie genutzt wurde.

Auch die gesetzlichen Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien können relevant sein.

Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte diese Frage deshalb vor dem Verkauf steuerlich prüfen lassen.

Ein Immobilienmakler kann den Marktwert und die Vermarktungsmöglichkeiten beurteilen, ersetzt aber keine steuerliche Beratung.

Was gilt, wenn die geerbte Immobilie vermietet ist?

Bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus ist die Ausgangslage noch einmal anders.

Ein bestehendes Mietverhältnis kann Auswirkungen auf den möglichen Käuferkreis, die Vermarktung und die Bewertung haben.

Ein Eigennutzer bewertet eine leerstehende Immobilie möglicherweise anders als ein Kapitalanleger, der eine langfristige Vermietung sucht.

Bei einer vermieteten Immobilie sollten deshalb unter anderem folgende Punkte betrachtet werden:

  • bestehender Mietvertrag
  • Höhe der aktuellen Miete
  • mögliche Entwicklung der Miete
  • Zustand der Immobilie
  • Instandhaltungsbedarf
  • Lage und Nachfrage
  • Renditeperspektive
  • mögliche Käufergruppen

→ Seite „Wohnungen verkaufen & kaufen“ von Böttger & Scheffler Immobilien

Soll eine geerbte Immobilie vor dem Verkauf renoviert werden?

Auch diese Frage stellen sich viele Erben.

Die Antwort lautet nicht automatisch: Ja.

Eine Renovierung kann den Verkauf attraktiver machen. Gleichzeitig kann eine größere Investition wirtschaftlich wenig sinnvoll sein, wenn die zusätzlichen Kosten beim Verkauf nicht entsprechend honoriert werden.

Deshalb sollte vor größeren Maßnahmen zunächst geprüft werden, welchen Zustand der Markt akzeptiert und welche Maßnahmen tatsächlich einen Mehrwert schaffen.

Bei einem älteren Einfamilienhaus kann beispielsweise eine umfassende Sanierung erforderlich sein. In einem anderen Fall reichen kleinere Arbeiten, eine gründliche Aufbereitung und eine professionelle Präsentation aus.

Entscheidend ist nicht, möglichst viel Geld in die Immobilie zu investieren.

Entscheidend ist, welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.

Welche Unterlagen sollten Erben zusammentragen?

Für die Bewertung und einen späteren Verkauf sind möglichst vollständige Unterlagen hilfreich.

Dazu können unter anderem gehören:

  • Grundbuchauszug
  • Erbnachweis beziehungsweise relevante Nachlassunterlagen
  • Bauunterlagen
  • Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung
  • Flurkarte oder Lageplan
  • Energieausweis
  • Unterlagen zu Heizung und Modernisierungen
  • Rechnungen größerer Sanierungsmaßnahmen
  • bestehende Mietverträge
  • Darlehensunterlagen
  • Informationen über bestehende Grundschulden
  • vorhandene Gutachten oder frühere Bewertungen

Nicht jede Unterlage muss bereits am ersten Tag vollständig vorliegen.

Wichtig ist vielmehr, möglichst früh einen Überblick zu bekommen.

Beim Verkauf können fehlende Unterlagen später gezielt beschafft werden.

Auch dabei kann ein Immobilienmakler unterstützen.

Was sollten Erben besser nicht tun?

Bei einer geerbten Immobilie können einige Entscheidungen unnötige Probleme verursachen.

Nicht sofort den erstbesten Preis akzeptieren

Ein einzelnes Kaufangebot ist keine Immobilienbewertung.

Nicht ausschließlich Immobilienportale vergleichen

Angebotspreise sind nicht automatisch tatsächlich erzielte Verkaufspreise.

Nicht aus emotionaler Verbundenheit einen Wunschpreis festlegen

Der persönliche Wert und der Marktwert können erheblich voneinander abweichen.

Nicht vorschnell umfangreich renovieren

Vor einer größeren Investition sollte geprüft werden, ob sie sich beim Verkauf tatsächlich rechnet.

Nicht steuerliche Fragen erst nach dem Verkauf klären

Steuerliche Auswirkungen sollten vor einer Entscheidung geprüft werden.

Nicht eine Erbengemeinschaft unterschätzen

Wenn mehrere Erben beteiligt sind, sollte möglichst früh geklärt werden, welches gemeinsame Ziel verfolgt wird.

Der sinnvollste erste Schritt: eine fundierte Bestandsaufnahme

Wer eine Immobilie geerbt hat, muss nicht sofort entscheiden, ob sie verkauft oder behalten wird.

Sinnvoller ist eine klare Reihenfolge:

1. Unterlagen und Situation prüfen

Welche Immobilie gehört zum Nachlass? Gibt es Belastungen, Mietverhältnisse oder weiteren Klärungsbedarf?

2. Immobilienwert ermitteln

Welchen Marktwert besitzt die Immobilie aktuell?

3. Steuerliche und rechtliche Fragen klären

Welche Auswirkungen können Erbschaftsteuer, Familienheim-Befreiung oder ein späterer Verkauf haben?

4. Persönliche Ziele der Erben berücksichtigen

Möchte jemand selbst einziehen? Soll die Immobilie vermietet werden? Oder ist ein Verkauf für alle Beteiligten die bessere Lösung?

5. Entscheidung treffen

Erst wenn diese Punkte bekannt sind, lässt sich sinnvoll entscheiden.

Warum eine regionale Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg besonders wichtig ist

Berlin und Brandenburg bilden keinen einheitlichen Immobilienmarkt.

Zwischen Berlin-Spandau, Falkensee, Dallgow-Döberitz, Potsdam, Wustermark, dem Havelland und weiter entfernten Regionen Brandenburgs bestehen teilweise erhebliche Unterschiede.

Auch die aktuellen Marktdaten zeigen, dass sich die Nachfrage regional unterschiedlich entwickelt.

Für eine geerbte Immobilie bedeutet das: Eine pauschale Quadratmeterzahl oder ein Vergleich mit einem Angebot aus einer anderen Gemeinde reicht häufig nicht aus.

Entscheidend ist die konkrete Immobilie an ihrem konkreten Standort.

Böttger & Scheffler Immobilien ist seit 1992 in Falkensee und der Region tätig und verfügt über langjährige Erfahrung im Immobilienmarkt von Berlin und Brandenburg.

→ Seite „Immobilienbewertung“ von Böttger & Scheffler Immobilien

Fazit: Erst bewerten, dann entscheiden

Eine geerbte Immobilie kann ein wertvoller Vermögensbaustein sein.

Sie kann aber auch zu einer Belastung werden, wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben oder niemand genau weiß, welchen Wert die Immobilie tatsächlich besitzt.

Deshalb sollte eine Entscheidung nicht unter Zeitdruck und nicht allein aus dem Bauch heraus getroffen werden.

Die sinnvollere Reihenfolge lautet:

Immobilie prüfen → Marktwert ermitteln → steuerliche und rechtliche Situation klären → persönliche Ziele besprechen → Entscheidung treffen.

Ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung die beste Lösung ist, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Berlin oder Brandenburg geerbt hat und über einen Verkauf nachdenkt, kann sich zunächst einen Überblick über den aktuellen Marktwert verschaffen.

Böttger & Scheffler Immobilien unterstützt Eigentümer und Erbengemeinschaften bei der Einschätzung ihrer Immobilie und bei der Vorbereitung und Durchführung eines möglichen Verkaufs.

→ Bewertungsseite bzw. Kontaktformular von Böttger & Scheffler Immobilien

Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragen empfehlen wir, zusätzlich einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar einzubeziehen.

Denn gerade bei einer geerbten Immobilie gilt:

Nicht der Preis, den sich jemand wünscht, entscheidet. Entscheidend ist, was der Markt für die Immobilie tatsächlich hergibt.